本营销计划是根据高能·金域名都的工程进度表而编订的。将工程开工和小高层完成工程三分之二开始发售作为营销工作的两个节点，构成了三段式的营销工作框架：开工前营销计划、开盘前营销计划和开盘后营销计划。这三个阶段根据工程进度的不同而具有不同的营销侧重点。

    由于项目的建筑、规划、立面风格和户型结构等不能最终确定，因此宣传工作以项目的整体形象为主，借助品牌营销、传播营销和现场营销塑造起具有独特卖点的项目形象，吸引消费受众的关注，但这一阶段必须对视觉传达的风格、VI和广告语有所界定，才能顺利开展工作；

    到开盘之间，随着一些前期不能确定的因素慢慢得到确定，建筑、规划、园林等方案都得到落实，营销工作也进而随着工程的进度由纯形象塑造向着更理性，更具备销售卖点挖掘的方向开展。由于这一阶段的工作直接和项目开盘挂钩，以价值营销、实务营销、现场营销、传播营销、互动营销、投资营销和节点营销等营销手段为组合，在策略上、现场包装上、视觉传达上、市场传播上和资料配备上饱满充盈，为公开发售做足准备；

    随着工程的进一步的推进，对新卖点的挖掘和兑现，也成为这一阶段楼盘销售的主题。房地产市场和消费市场瞬息万变，这一阶段的营销工作主要以市场为风向标，做阶段式的营销策略。以投资策略、目标策略、联合策略、节点策略和传播策略之间的互动组合为主。

一、价值营销

二、实务营销

三、现场营销

四、品牌营销

五、传播营销

六、互动营销

七、投资营销]

八、目标营销

九、联合营销

十、节点营销

 

A、 低价入市：低于或平均于青山湖同类楼盘价格低价入世，取得价格优势。迅速引起市场的关注与追捧。

B、 价格提升：根据市场对“高能·金域名都”的追捧程度和接受能力适时提价，“小步快跑”地提升项目在南昌楼市中的地位。

A、 根据销售的周期安排与节奏控制，结合实际的销售状况，每次限量推出房源，保证金域名都的健康销售。

B、 在正式开盘前，高能金域名都应结合实际情况具有针对性地争取集团认购，并通过“高能会”的形式积累客户，争取实现多倍认购。

C、  首批房源快速消化后，不足部分以加推形式推出，随即宣布暂时封盘，给市场以饥渴感。增加南昌市场的高度关注与追捧。

A、 一级房源：优秀户型，大户型，最佳朝向、景观、楼层

B、 二级房源：次好户型，次好朝向、景观、楼层

C、 三级房源：较差户型，较差朝向，无景观，综合素质较低

A、 一级房源：保留单位，在销售受阻或淡季推出救市。

B、 二级房源：定价较高，同时搭配较差的三级房源分批推出

C、 三级房源：与二级房源拉开价差，搭配推出。以低价销售或捆绑套餐销售来进行推广。

D、  四级房源：将金域名都条件较差的四级房源，以各种抵款方式提前消化，避免落尾给项目带来销售阻力。

 

A、销售代理公司选择

B、广告代理公司选择

A、设立企划部

B、在销售活动中负责后勤和相关手续办理

C、负责监督第三方制作的费用和效果

D、售楼中心现场派驻出纳负责收款

A、酒店式物业管理标准

B、统一的高标准工装

C、专业、细心的服务

A、销售管理制度

B、销售折让制度：权限折扣、批量折扣

A、商场招商手册

B、项目总体形象楼书

C、住宅项目楼书

E、住宅户型图册

F、销售手册

A、认购活动方案

B、开盘活动方案

A、内部招商方案

B、大客户招商方案

C、招商宣传方案

D、招商工具准备

 

A、 营销气氛塑造：销控台、音响系统、展板、模型、彩旗、形象墙、吧台、艺术品、色彩烘托、销控表、绿化……

B、 服务氛围营造：微笑服务、专业服务、休闲区、儿童托管、饮料提供、背景音乐、礼品赠送、节日祝福……

A、 明确详尽的说明标牌

B、 使用功能和文化内涵并重

C、 独特的艺术氛围

D、逼真的生活气息

E、 人性化的服务

A、 艺术铺装

B、 绿化

C、 导示系统

D、休闲坐椅

E、 喷绘广告

A、 绿化

B、 警示系统

C、  公益标识

A、 温柔警示牌

B、 工程材料堆放管理

C、 客户看楼佩带安全帽

A、 统一服装

B、 统一形象规范

C、 安全帽统一标识

D、列队出操

A、 大型楼体挂幅：工程信息、认购通知、价格策略、广告语、楼盘名称、LOGO等

B、 彩旗

C、 气球

D、现楼夜晚灯光

 

A、公司背景介绍

B、开发业绩

C、资金实力

D、信誉保障

A、国企的业绩

B、万科背景的价值

C、专业支持

D、策划对建筑、商业、商务、生活空间的价值提升

A、设计院背景、业绩

A、美嘉空间的背景

B、专家的国际化背景

C、艺术化空间营造对办公、商业、生活品质的提升

A、景观设计公司背景、业绩

B、景观施工公司背景、业绩

A、新材料、新设备的使用和优势

B、节能、环保、健康、美观、耐用

C、降低成本，买家受惠

A、银行

B、监理公司等

A、营销费用：销售总额x 3%

B、销售周期：30个月[暂定]

A、报纸、户外、印刷品、航空杂志、网络媒体、电视专题采访——投资商、策划人、建筑设计和钢结构专家、政府规划官员等费用。

A、高科技含量的户外灯箱

B、多媒体楼书等

A、大酒店

B、大商场

C、大超市

D、高级酒楼等

E、形式：免费公益广告，项目内刊“名都会”定点派发

A、报纸专栏

B、报纸专访

C、电视采访

D、电视专题片

 

 

A、工程款

B、材料款

C、广告费

D、设计费

E、折扣标准：同公开折扣

A、 四级房源

B、具体房源及总价另行制定

A、 集团其他兄弟公司和关联机构

B、 开发公司项目外帐务抵款：四级房源

C、  折扣标准：具体情况具体对待

 

A、 DM直邮

B、  参加行业展览会、交易会、洽谈会

C、 研究目标客户特点，制定具有针对性的《置业计划书》、《选址建议书》

D、发展兼职直销网络，建立兼职中介提成制度

E、  利用目标客户对产品品种的兼容性，进行综合推广

 

A、车房互动展示会：利用目标客户在两种商品上的消费共性

B、买房送电器、橱柜、洁具、装修等。与厂商、代理商通过联合销售实现双赢，更可以为客户在项目置业铺平道路

A、 销售场所、广告场所的互相利用

B、  双方合乎资源共享

C、 活动费用双方分担，减低推广成本

D、 媒体召集，利用其强大的号召力

 

A、 项目开工

B、 营销中心竣工及投入运行

C、 样板间竣工

D、设备材料采购

E、 封顶信息

F、 外立面施工、竣工

G、内部装修装饰施工、竣工

H、 环艺景观施工竣工

I、   植物绿化工程施工、竣工

J、  道路铺装施工、竣工

K、 门窗安装

L、 暖气供热

M、 上下水通

N、电器设备安装

O、煤气点火通气

2、  全程营销节点目录和利用方式

A、 认购活动

B、 开盘活动

C、 入伙：入伙仪式（业主联谊会），入伙手续办理，按期入伙，条件到位，做好充足准备，接受客户检验，保证内部投诉管道通畅，最大程度降低公开投诉和质量纠纷；分批入伙，制作多次焦点

D、“名都会”成立，《名都会》创刊号发行：媒体报道，开始扩大社区文化在营销中的作用；扩大免费派发邮寄途径[商场、酒店、写字楼、会所、俱乐部等]

E、 营销中心开放：与认购信息同时释放

F、 样板间[概念、实楼]开放：分批次开放样板间，制造多次高潮

G、开工典礼：新形象塑造

H、 工程招标：强化对工程质量的重视

I、   大商家知名连锁商家进驻商业街：造势、吸引中小商家购买商铺

J、  价格提升：楼盘升值宣传

K、 集中促销：广告集中时间和火力轰炸目标对象

L、 联合销售

M、 尾盘消化：打折，赠送电器、装修、加装样板间引导，增加人造景观等附加值，抵款，集团购买，简装后出租，以租代售，售后返租，先租后买，带租约出售……